Stan iznajmljen za 700 KM mjesečno, podstanar svakog prvog donese novac, vlasnik preuzme najamninu i priča je završena. Barem se tako može činiti.
Međutim, činjenica da novac nije uplaćen na bankovni račun ne znači da prihod ne postoji niti da na njega ne postoji porezna obveza. Prema Zakonu o porezu na dohodak Federacije Bosne i Hercegovine, prihod ostvaren iznajmljivanjem nepokretne imovine predstavlja dohodak od imovine, piše Faktor.
Drugim riječima, ako ste vlasnik stana i svakog mjeseca od podstanara naplaćujete najamninu, ostvarujete prihod. A taj je prihod oporeziv.
Za poreznu obvezu nije presudno je li vam podstanar 700 KM uplatio na račun ili vam je novac predao u stanu. Zakon propisuje da se prihodi i rashodi na temelju kojih se utvrđuje oporezivi dohodak utvrđuju prema načelu blagajne. Bit je, dakle, u ostvarenom odnosno naplaćenom prihodu. Zato plaćanje najamnine u gotovini nije način kojim prihod automatski postaje neoporeziv.
Ako vlasnik prima novac za korištenje svoje nekretnine, ostvaruje prihod od iznajmljivanja.
Koliki je porez?
Stopa poreza na dohodak u Federaciji BiH iznosi 10 posto.
Kod klasičnog iznajmljivanja nekretnine podstanaru porez se ne mora obračunavati na cjelokupni iznos naplaćene najamnine. Porezni obveznik ima mogućnost odbijanja stvarnih troškova ili priznavanja troškova u postotku od ostvarenog prihoda.
Ako se odluči za postotno priznavanje rashoda, kod iznajmljivanja nepokretne imovine priznaje se 30 posto ostvarenog prihoda. To znači da porezna osnovica, u toj varijanti, predstavlja 70 posto prihoda. Na nju se obračunava porez od 10 posto.
Konkretno – stan iznajmljujete za 700 KM u Sarajevu. Za godinu dana od najamnine naplatit ćete 8.400 KM.
Ako koristite mogućnost postotnog priznavanja rashoda od 30 posto, priznati rashodi iznose 2.520 KM pa ostaje porezna osnovica od 5.880 KM. Deset posto poreza na taj iznos je 588 KM godišnje.
Drugim riječima, kod ovog načina obračuna efektivni porez predstavlja sedam posto ukupno naplaćene najamnine. Od 700 KM mjesečne najamnine to bi, kada se promatra proporcionalno, odgovaralo iznosu od 49 KM.
Naravno, ovo je pojednostavljeni primjer koji pretpostavlja postotno priznavanje rashoda od 30 posto. Vlasnik može odabrati i priznavanje stvarnih troškova, pod uvjetima propisanim poreznim pravilima.
Prijava Poreznoj upravi FBiH
Postoji još jedna obveza koja je posebno zanimljiva vlasnicima koji godinama iznajmljuju stanove bez prijave. Porezna uprava FBiH u svojem službenom odgovoru navodi da je porezni obveznik koji svoju nepokretnu imovinu daje u zakup dužan u roku od osam dana od početka iznajmljivanja prijaviti to nadležnoj jedinici Porezne uprave. Dakle, nije dovoljno samo na kraju godine izračunati koliko ste zaradili.
Samo iznajmljivanje nekretnine također treba prijaviti.
Porezna uprava FBiH pojašnjava da se akontacija poreza na dohodak od imovine ostvarenog naplatom najamnine i zakupnine plaća mjesečno. Rok je do 15. u mjesecu za prethodni mjesec.
Prema službenom pojašnjenju Porezne uprave, mjesečna akontacija utvrđuje se u visini 1/12 godišnjeg iznosa utvrđenog za prethodno porezno razdoblje na temelju prijave poreznog obveznika.
A što ako nemate ugovor s podstanarom?
Ovo je vjerojatno jedna od najzanimljivijih situacija.
Vlasnik i podstanar mogu godinama funkcionirati po sustavu: „Ja tebi stan, ti meni svakog prvog 600 KM.” Bez bankovne uplate, bez formalnog računa, a ponekad i bez pisanog ugovora. Međutim, izostanak pisanog ugovora sam po sebi ne znači da prihod od najamnine ne postoji. Sa stajališta poreza ključno je da je prihod ostvaren.
Zakon o porezu na dohodak izričito među oporezive dohotke ubraja dohodak od imovine, a među prihodima od imovine navodi prihod ostvaren iznajmljivanjem nepokretne imovine.
„Stan na dan” i podstanar nisu isto
Ovdje treba napraviti još jednu važnu razliku.
Porezni tretman klasičnoga dugoročnog najma nije identičan iznajmljivanju „stana na dan” turistima.
Kod običnog iznajmljivanja nepokretne imovine zakon omogućava postotno priznavanje troškova od 30 posto prihoda.
Kod iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima za koje je plaćena boravišna pristojba priznati rashodi iznose 50 posto prihoda. Stopa poreza na dohodak je 10 posto, ali se zbog različitih priznatih rashoda razlikuje efektivno opterećenje. Zato „stan na dan” i stan iznajmljen obitelji na godinu dana ne treba stavljati u isti porezni koš.
Porez koji ovisi o županiji
Porezna uprava upozorava i na još jednu stvar. Uz porez na dohodak, postoji i porez na imovinu koji je reguliran županijskim propisima. To znači da obveze povezane s nekretninom ne treba promatrati samo kroz federalni Zakon o porezu na dohodak.
Konkretna pravila poreza na imovinu ovise o županiji u kojoj se nekretnina nalazi.
Koliko vlasnika stanova koji svakog mjeseca uzimaju 500, 700, 1.000 ili više KM najamnine taj prihod uistinu prijavljuje? Odgovor nije moguće dobiti gledajući oglase za nekretnine.
Ali veličina tržišta dugoročnog najma, posebno u Sarajevu, otvara legitimno pitanje koliki dio prihoda od najamnina prolazi kroz porezne evidencije, a koliko se novca svakog mjeseca preda „na ruke” bez prijavljivanja prihoda.
Upravo zato je zanimljivo pitanje koliko je fizičkih osoba u Sarajevskoj županiji Poreznoj upravi prijavilo prihod od iznajmljivanja nekretnina, koliko je poreza po toj osnovi naplaćeno i koliko je kontrolama otkriveno neprijavljenih iznajmljivača?
Jer porezni propisi po ovom su pitanju prilično jasni. Možete podstanaru dati ključ od stana bez banke kao posrednika. Možete se dogovoriti da vam najamninu svakog mjeseca donese u omotnici. Ali činjenica da novac ide „iz ruke u ruku” ne briše poreznu obvezu.
Za porezne propise najamnina nije samo privatni dogovor vlasnika i podstanara. To je prihod.
Vrisak.info
